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  日前,长春市人民政府制定颁布了《关于进一步加强住宅区物业管理工作的指导意见》,并于2013年12月9日起在全市施行。2014年1月8日,市政府新闻办召开“关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见”新闻发布会,邀请到市政府邹德东副秘书长介绍了相关情况。

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  【市政府新闻办主任 于迅来】各位媒体朋友们:大家下午好!欢迎参加由市政府新闻办召开的“关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见”新闻发布会。

  【于迅来】众所周知,物业管理作为新兴行业,与人民群众生活、工作息息相关。物业管理得好与坏,直接反映城市管理水平,影响城市形象建设与和谐社会发展。物业管理问题一直是社会关注的焦点,城市管理的难点,政府工作的重点。为此,市委市政府责成政策研究室和房地局组成课题组,进行了深入细致地调查研究。市人大把《加强“老旧散“住宅区物业管理的议案》作为十四届人大一次会议四个交由政府办理议案之一。市政协专题召开了物业管理议政会,形成了《关于加强我市城市住宅物业管理的建议案》。根据国务院、省、市《物业管理条例》,综合各方面意见和建议,市政府制定下发了《关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》,今天向媒体通报,并通过你们向社会发布,凸显了长春市政府破解物业管理发展难题的决心,标志着我市物业管理工作步入了一个崭新的阶段。

  【于迅来】今天,我们很高兴邀请到市政府邹德东副秘书长、长春市住房保障和房地产管理局黄立新副局长参加会议。我们感谢中央驻吉新闻单位、省和市直新闻单位的媒体朋友参加会议。

  【于迅来】下面,首先请市政府邹德东副秘书长做主旨发布。

  【市政府副秘书长 邹德东】各位新闻媒体的朋友:大家好!首先对各位多年来给予物业管理工作的高度关注和大力支持表示感谢!

  【邹德东】物业管理是关系群众居住质量的大事,也是近年来矛盾比较集中的领域。加强物业管理,是政府一项重要的社会管理职能。为了进一步加强物业管理,及时解决突出问题,回应群众期待,长春市人民政府制定颁布了《关于进一步加强住宅区物业管理工作的指导意见》,并于2013年12月9日起在全市施行。《指导意见》的出台,标志着我市物业管理步入了一个新的阶段,迈出了坚实的一步。《指导意见》重点规范了八个方面内容:

  【邹德东】第一,关于管理重心下移的问题。过去,市里曾出台过相关规定,对区、街道和社区配备专人负责住宅区物业管理提出过要求。但时至今日,仍然存在着一些区物业办没有配齐人员,街道没有专职工作人员,社区没有专管人员的问题,导致物业管理环节缺失,许多相关事项难以落到实处。为此,《指导意见》按照“条块结合,以块为主”和管理重心下移的思路,提出了三项解决措施。一是充实区以下三级管理力量。区物业办按规定配齐人员,街道配备专职工作人员,社区配备公益性岗位房管专员,具体负责辖区内的物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等项工作。二是建立联席会议制度。区、街道、社区建立住宅区综合管理联席会议制度,加强与有关职能部门、公共服务单位及物业服务企业和业主委员会的配合,协调解决重点难点问题。三是建立区(开发区)、街道办事处、社区三级物业服务纠纷处理机制,调解物业服务纠纷。另外还针对“老、旧、散”住宅区,提出了按房屋建筑面积在社区设置准物业管理公益岗位。

  【邹德东】第二,关于政府职能部门执法进住宅区的问题。对住宅小区频频出现的诸如业主私搭乱建、装修时破坏主体结构和消防设施、水电气热管线挖掘后恢复不到位、污染环境等现象,按规定物业服务企业只有劝阻权和报告权,没有处置权,而具有处置权的相关部门又对此有所忽略。因而,诸如上述问题难以得到解决。为此,《指导意见》的第四部分提出房地、规划、市容环卫、园林绿化、环保、公用等十三个相关部门直接进入小区执法的具体职责,并分清了责任,有利于职能部门主动介入,与物业服务企业各负其责,形成合力,共同搞好住宅小区建设。

  【邹德东】第三,关于业主大会、业主委员会规范化建设和管理问题。为了让业主大会和业主委员会真正有效地发挥出其应有的作用来,《指导意见》对各区(开发区)、街道办事处和社区提出明确要求,要严格落实责任,由专人负责,切实加强对业主大会和业主委员会的指导、监督,帮助其提高自我管理能力,引导业主依法履行权利和义务。同时,为进一步规范业主大会和业主委员会、业主在物业管理中的活动,保护物业管理活动当事人的合法权益,我们根据国家相关法规政策规定于11月11日制定出台了《长春市业主大会议事规则(示范文本)》和《长春市业主公约(示范文本)》,该示范文本对我市各住宅区制定业主大会议事规则和业主公约将起到积极的示范和引导作用。

  【邹德东】第四,关于开发商与物业企业承接的问题。据调查,全市物业管理投诉量的68%是由开发商遗留问题引发的。大多数开发商在把小区物业服务委托给物业企业的同时,也将原本应由开发企业解决的诸如变更规划、房屋质量问题、物业权属不清、公共配套设施设备不完善、不切实际的超值服务承诺等一系列问题遗留下来。而物业服务企业对遗留问题根本无力解决,造成投诉量居高不下。为杜绝此类现象,《指导意见》中提出,在区物业管理主管部门指导监督下,由物业服务企业和建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验、交接,解决了后遗症问题。

  【邹德东】第五,关于对物业服务企业的监管问题。我市三级物业企业和临时资质物业企业数量,占企业总数的92.5%。这些企业规模小、人员素质较低、抗风险能力弱,有的企业存在无证上岗、任意弃管小区、服务质量差、收费不合理、恶意停水电等问题,引发了业主强烈不满。对此,《指导意见》提出,市、区物业管理部门实行联动,加强对企业的全程监管。一是对资质的管理。采取市区两级联审联批、实地检查、逐人核实、专项复核、定期清理等措施,从源头上把住新企业准入关。二是对项目招投标的管理。建立全市统一、透明的物业招投标平台,新建住宅小区必须通过公开招投标方式选聘前期物业服务企业。进一步完善评标专家库、专家档案库及相关计算机管理系统,网上公示招标项目,随机抽取评标专家,确保项目招投标工作公开、公平、公正。三是对物业项目退出的管理。物业服务企业退出项目三个月前,须将退出的原因、时间及时告知有关各方。四是日常监管。加强物业服务企业的日常检查,检查结果记入企业信用档案,作为企业信用评级和招投标评分的重要依据。对违规的物业企业,建立黑名单,定期向社会公示。

  【邹德东】第六,关于提高物业维修资金使用效率的问题。目前,维修资金的使用受到国家法规中两个要件的制约。其一,受限于两个三分之二的规定。即“维修资金的使用应当经专用部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过”。其二,受限于百分之百归集率的规定,即当房屋大面积渗漏、外墙立面大面积脱落等,启动维修资金时无须“双三分之二”以上同意,但前提是小区维修资金归集率必须达到100%。而我市大多数小区难以达到这一标准。2011年以前,维修资金归集率最高的达90%以上,最低的不足40%,致使大多数小区应急程序无法启动。为缓解矛盾,《指导意见》一是明确了启动应急维修的确认主体及办理时限。二是提出了在住宅区房屋、设备设施影响使用和严重威胁安全时,即使维修资金归集率没有达到100%,经确认后也可强制启用应急维修,由物业管理应急资金先行垫付。交存维修资金的业主从其账户中按相应比例划转;没有交存维修资金的业主按其分摊金额,一次性交纳。以上举措实施后,将有效地缓解维修资金的使用矛盾。

  【邹德东】第七,关于“老、旧、散”住宅区的管理问题。全市现有“老、旧、散”住宅区319个,总建筑面积1697万平方米,占全市住宅区总量的近五分之一。对这些住宅区的管理是我市物业管理的重中之重,难中之难,工作任务十分艰巨。对此,《指导意见》针对改造后的“老、旧、散”住宅区,提出了两项措施。一是推行专业化物业管理或准物业管理,并明确了程序和方式。二是设立长效管理公益性岗位。社区内住宅房屋建筑总面积5万平方米以下的,在社区设置3人的公益性岗位; 5万平方米以上的,每增加3万平方米增设1人。另外,还提出对享受低保待遇家庭的物业服务费实行补贴。上述措施实施后,有望使改造后旧貌换新颜的“老、旧、散”住宅区保持“活力”。

  【邹德东】第八,关于打造良好的发展环境问题。 《指导意见》提出:到2015年末,实现城区住宅专业化物业服务和业主自治管理全覆盖;创建10个国家级物业管理示范项目和100个省级物业管理示范(优秀)项目。为达到这一目标,又提出了三项扶持措施。一是设立专项扶持资金。把物业服务业纳入我市现行的服务业发展专项资金的支持范围,扶持物业服务企业做大做强,奖励在节能减排、安置就业、小区建设中做出突出贡献的物业管理单位。二是优惠相关收费。按照国家有关规定,实行住宅区公共照明、设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电与民用同价,物业服务用房供暖费按住宅标准收取。三是营造适宜的舆论氛围。为了让全社会了解物业服务,支持物业行业发展,并形成“花钱买服务”的理念,《指导意见》提出,每年在全市开展一次为期十天的物业管理宣传活动,创造良好的舆论环境。谢谢大家!

  【于迅来】谢谢秘书长!此次出台的《指导意见》适应了当前物业管理工作的新形势、新需要,体现着坚持党的群众路线,执政为民的理念,突出了扶持、引导、服务与监管并重的出发点和落脚点,将在我市的物业管理工作中发挥不可替代的作用,推动物业服务行业健康有序发展,进而推动文明城市、幸福长春建设迈上新台阶。希望各级各类媒体把《指导意见》实施报道好,解读好,让广大市民群众进一步了解我市加强住宅物业管理采取的积极措施,做好解疑释惑的工作。

  【于迅来】今天新闻发布会的相关内容,稍后将上传到政府新闻办媒体公共邮箱,请大家自行下载使用。鉴于《指导意见》政策性强,涉及到定性定量的内容,请及时与市房地局联系咨询。新闻发布会到此结束,谢谢大家!

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