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  2008年1月1日,《长春市物业管理条例》将正式实施。2007年12月28日,市政府新闻办举行新闻发布会,就《条例》制定的必要性、依据和过程以及主要内容和特点进行了通报。
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[市政府新闻办副主任 于励] 新闻发布会到此结束。谢谢大家!
[市政府副秘书长 徐毅夫]   同志们,物业管理关系千家万户,与人民群众生活息息相关,矛盾错综复杂,任务重,工作难度大,责任大。我们新的物业管理地方性法规即将实施,我们的工作目标也更明确。我们一定要脚踏实地,扎实工作,积极组织协调,加强监管,努力开创长春市物业管理新局面,为广大市民营造一个整洁、舒适、方便、安全的良好居住环境,建设和谐长春,造福民生,让长春的明天更美好!
[市政府副秘书长 徐毅夫]   六、研究规范管理和有效使用房屋专项维修资金的措施
  我市开展物业专项维修资金的归集工作已历六年多,有些房屋已过保修期,但由于相关使用规定不尽合理,不能使用专项维修资金,相关业主意见很大。房屋维修是实实在在的民生问题,我们一定要深入领会国家建立物业专项维修资金制度的重要意义,在实际行政管理工作中不但要做好归集工作,更要下力气做好使用工作,不能舍本逐末,要追本溯源。这方面,房地局要制定进一步规范管理的措施,尤其是要认真研究,制定有效使用的措施,让人民群众满意,为政府分忧。
[市政府副秘书长 徐毅夫]   五、要抓好老、旧、散区的业主自治工作
  我市的老、旧、散区房改房和回迁房占的比例较大,开发建设遗留问题较多,设施设备老化程度较严重,相关业主花钱买物业服务的意识还很淡薄,往往没有专业物业服务,环境卫生维护和房屋维修得不到很好落实,影响群众生活质量。《条例》四十六条针对此问题做的规定应该说是当前较为行之有效的办法。各县(市)、区政府一定要切实组织好本辖区内街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会帮助这些城市区域内的这类业主尽早成立业主大会和业主委员会,由业主出资选聘专业人员进行环境卫生维护和房屋维修。各级政府一定要充分认识到这项工作对民生工作的重要意义,早开展,早落实,早出成效。
[市政府副秘书长 徐毅夫]   四、为业主把好物业服务用房配置关和共用部位、共用设施设备用房登记备案关
  我市以前的部分建设项目不按规定配置物业服务用房,个别开发企业甚至不为业主配置物业服务用房,而且原来地方性法规规定的比例实际管理中也不足用。为维护业主利益,根据我市实际情况,《条例》将物业服务用房的比例由占项目建筑面积的千分之二提高到千分之四,并规定共用部位、共用设施设备用房由房地产行政主管部门进行登记备案。规划、房地产等政府部门要为业主把好关,对没有按规定配置物业服务用房的开发建设项目一律不予进行规划论证,不予办理商品房预售许可证,并限期整改,依法从严处罚。 同时,房地局也要制定具体办法,依法做好共用部位、共用设施设备用房的登记备案工作。
[市政府副秘书长 徐毅夫]   三、全面开展前期物业管理招投标工作
  从明年起,我市建设单位必须通过招投标方式选聘具有资质的前期物业服务企业。这一规定有助于将开发企业和物业服务企业从法律层面上切割开来,减少开发遗留问题和其对物业服务的影响,使物业服务企业真正能够独立运营,促进物业服务市场化进程。政府部门要坚决按照《条例》的规定,切实为业主把好关,对置地方性法规于不顾不进行前期物业服务招投标的建设单位不予办理商品房预售许可证,对现售商品房制止其销售行为,责令整改,对拒不整改的从严处罚。
[市政府副秘书长 徐毅夫]   二、落实基层政权和组织对物业管理的监管职责
  《条例》构建了市、县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会四级物业管理体制。这一规定有利于充分发挥基层政权和组织在解决群众矛盾方面的优势作用,缓解物业管理行政管理部门管理人员不足的矛盾,对加强我市物业管理、有效化解矛盾和纠纷是十分必要的。各县(市、区)政府要按照《条例》的规定,组织好本辖区内街道办事处、乡镇人民政府开展业主大会、业主委员会的建设和管理工作及业主自治工作,及时协调解决物业管理中的疑难问题,并配合物业管理行政主管部门做好相关工作。社区居委会也要从建设和谐社区的角度出发,积极配合所属街道办事处和乡镇人民政府做好相关工作。要建立可行工作制度,明确工作责任,将法规的规定落到实处。
[市政府副秘书长 徐毅夫]   一、加快与《条例》配套的相关政策的出台工作
  房地局等相关部门要抓紧制定出台《长春市业主大会、业主委员会建设和管理规定》、《长春市前期物业管理招投标实施办法》等相关配套政策,使我市物业管理工作更加有法可依,更加规范、有序、和谐。同时,相关部门应进一步研究出台《条例》实施细则的必要性,如有必要,争取早日组织起草,尽快出台。
[市政府副秘书长 徐毅夫]   《条例》的实施,将对进一步规范我市物业服务管理行为,促进物业服务管理水平的不断提高,加速物业服务市场化进程,切实维护业主和物业服务企业的合法权益,减少和有效解决物业服务纠纷,维护社会和谐稳定起到非常重要的作用。下面,我从六个方面对如何贯彻实施《条例》做好我市物业管理工作加以简要说明。
[市政府副秘书长 徐毅夫] 同志们:   我市广大业主、物业服务企业和物业行业行政管理者一直非常关注、期盼已久的《长春市物业管理条例》(以下简称《条例》)已于2007年10月31日经长春市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过,2007年11月30日经吉林省第十届人民代表大会第三十八次会议批准,2007年12月7日公布,自2008年1月1日起施行。
[市房地局副局长 刘东伟]   9、修订了罚则,加大了行政处罚力度   第五章“法律责任”一章按照国家《物业管理条例》的 规定全面修订了罚则,将《旧条例》规定的最高三万元罚款额度提高到最高五十万元罚款额度,加大了行政处罚力度,使违法成本加大。
[市房地局副局长 刘东伟]   8、规定了物业维修资金的使用分摊原则、自动过户原 则和管理费用列支渠道   《条例》第五十八条规定房屋共用部位的中修、大修及改造、更新费用由该幢房屋业主按房屋建筑面积分摊,共用设施设备的中修、大修及改造、更新费用由相关业主按房屋建筑面积比例分摊。第五十六条规定了物业维修资金的管理费用在增值收益中列支。第五十九条规定了房屋转让时在买卖双方无合同约定前提下物业维修资金的自动过户原则。
[市房地局副局长 刘东伟]   7、强化了物业服务市场准入制度和物业服务企业义务   《条例》第三十七条规定“物业服务企业的名称中应当标示‘物业服务’字样,在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书”。第三十八规定了“物业服务企业不得转让或者以出租、出借等形式变相转让资质证书”。第三十九条比较详尽地规定了物业服务企业的义务。第四十条规定了外地企业进入本市从业的备案制度。第四十一条规定了物业服务合同备案制度。第四十四条建立了物业服务企业信用评定制度,对评定不合格的物业服务企业由主管部门责令整改,整改后仍不合格的,暂停其一年内在本市承接物业服务项目的资格。
[市房地局副局长 刘东伟]   6、建立前期物业服务招投标制度   《条例》第二十八条借鉴其他省、市的普遍做法,建立了前期物业服务招投标制度,有利于促进物业服务市场化进程,有利于维护业主权益,有利于物业服务企业按照物业服务合同约定正常开展物业服务。《条例》第二十九条规定预售商品房在取得商品房预售许可证前、现售商品房在正式销售三十日前完成前期物业服务的招投标工作。
[市房地局副局长 刘东伟]   5、提高物业服务用房配置比例,规定了业主委员会办公用房,建立物业共有部分用房登记备案制度 《条例》第二十六条将物业服务用房比例由《旧条例》规定的按建筑面积千分之二比例配置提高到按建筑面积的千分之四配置,明确了业主委员会办公用房为建筑面积十五至二十五平方米,规定物业服务用房应当为地面以上具有正常使用功能房屋,违法建筑、临时建筑、公共场所和共用部位不得作为物业服务用房。《条例》第二十七条建立了物业服务用房等共有部分用房的登记备案制度,以防止建设单位将这部分房屋产权登记为己有或者转让。
[市房地局副局长 刘东伟]   四是规定了街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会对业主大会和业主委员会的监管职责,有利于业主大会、业主委员会及时成立和纠纷的解决。   五是建立联席会议制度,重点解决物业服务管理中的疑难问题。   六是对物业服务交接过程中资产、资料的移交责任进行了详实的规定。   七是《条例》第四十三条提供了市场调节价和政府指导价两种物业服务收费机制供业主和物业服务企业签约时选择。   实际上,《条例》中建立的前期物业管理招投标制度及对物业服务用房比例提高的大量相关规定,均是出于进一步健全业主维权体系考虑而制定的。
[市房地局副局长 刘东伟]   三是降低了业主大会成立的法定条件。《条例》第十一条规定“物业管理区域内,业主入住率达到百分之五十以上或者自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到百分之三十以上的,经业主代表提议可以成立业主大会”。《旧条例》规定只有业主入住率达到百分之七十以上才可成立业主委员会,导致很多物业管理区域由于业主入住率不够长期不能成立业主大会。
[市房地局副局长 刘东伟]   4、健全了业主维权体系   《条例》起草过程中我们进一步健全了业主维权体系,以引导业主按照合同约定处理纠纷。   一是《条例》第四条将业主的概念外延进一步扩大,将物业的合法买受人包括进来,为尚未办理房屋所有权证的物业管理区域成立业主大会和业主委员会奠定了基础。《旧条例》对此没有明确规定,实际工作中将尚未办理房屋所有权证的业主排斥在业主之外,不利于业主维护自身权益。   二是对业主、业主大会、业主委员会的权利、义务及业主大会和业主委员会成立的程序进一步细化,更具操作性。譬如,《条例》第七条规定业主“对物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况享有知情权和监督权”,第十条规定业主大会“审议决定业委员会活动经费的来源和用途”,第十三条将业主投票权数的确定下放到了业主大会筹备组,第十七条将提议召开临时业主大会的业主人数由占建筑面积百分之三十以上降到占建筑面积且占总人数的百分之二十以上,第三十六条考虑到房屋装修和冬季供暖期给业主入住规定了六个月的宽松期限。
[市房地局副局长 刘东伟]   3、完善了物业管理体制   《条例》第五条构建了市、县(市、区)、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会四级物业管理体制,将对业主大会和业主委员会的日常监督管理职责明确到街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会。第六条规定由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集县(市)、区物业管理行政主管部门、公安派出所、社区居委会、业主委员会和物业服务企业等参加的联席会议,主要协调解决本辖区内物业服务管理中的疑难问题。第四十六条建立了新的物业管理模式,规定对未实行物业服务的物业管理区域由街道办事处代业主聘请专业人员负责保洁及房屋维修,费用由相关业主承担。
[市房地局副局长 刘东伟]   2、修正了“物业”、“物业管理”和“物业管理企业‘的概念   《旧条例》将“物业”的概念定义为“已建成并交付 使用的房屋以及相关共用设施设备”,没有将共用部位包括进来。《条例》第四条将“物业”定义为“各类房屋及其共用部位、共用设施设备”,将共用部位包括进来。   《条例》第四条将《旧条例》“物业管理”的概念修正 为“是指业主通过选聘物业服务企业,按照物业服务合同约定,对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”,将“物业管理企业”修正为“物业服务企业”,将企业的职责界定为“服务”,将企业服务的范围界定为“物业共用部位、共用设施设备”,进一步明确业主与物业服务企业之间的民事契约关系,以避免日常出现的业主按照《旧条例》规定要求物业企业无偿维修自用部分的不必要纷争。
[市房地局副局长 刘东伟]   (二)《条例》的主要特点   《条例》在立法思想上努力实现从维护秩序到维护权利的嬗变,进一步明确了业主在物业服务中的权利主体地位和物业企业的服务职责,进一步健全了业主维权体系。《条例》与《旧条例》相比较,主要有以下特点:   1、扩大了法规适用范围   鉴于城区的不断扩展和房地产业的不断发展,城郊等近 城区与市区的界限不再明显,城乡规划逐渐一体化,物业服务的内容、形式和范围不断扩大,《条例》第二条将适用范围扩大为我市行政区域。同时,为了使非住宅服务管理更加有法可依,将非住宅包括进来。
[市房地局副局长 刘东伟]   二、《条例》的主要内容和特点   (一)《条例》的主要内容   《条例》分为总则,业主、业主大会及业主委员会,物 业服务与管理,物业的使用、维护和维修资金的管理,附则,共六章六十六条,对立法宗旨、适用范围、行政管理体制、业主和物业服务企业以及建设单位的权利、义务、法律责任进行了较为具体的规定。
[市房地局副局长 刘东伟]   初稿形成后,先后征求了省建设厅、市人大常委会驻会委员、市政协、市政府法律顾问团等有关部门和人员的意见,2007年6月19日在《长春日报》等6家报纸刊载广泛征求了意见,之后又召开了专家论证会和政府协调会。根据各方面意见,对初稿进行了二十余次反复修改,形成《条例(草案)》。《条例》于2007年10月31日经长春市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过,2007年11月30日经吉林省第十届人民代表大会第三十八次会议批准,2007年12月7日公布,自2008年1月1日起施行。
[市房地局副局长 刘东伟]   2006年末,《条例》列入市人大大常委会2007年年度立法计划。2007年3月,市人大法委及城环委、市政府法制办和房地局的相关人员成立了起草小组,邀请省人大法委参加,赴外地考察。2007年4月,起草小组先后召开了5个座谈会,征求了部分物业企业、业主委员会、社区居民委员会、各区物业办及政府相关部门意见。借鉴外省、市经验,对我市十年来开展物业管理的经验和教训进行了梳理,起草了《条例(草案)》初稿。
[市房地局副局长 刘东伟]   制定《条例》的主要依据是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、行政法规和建设部规章,同时参考了天津、浙江、安徽、福建、深圳等其他省、市的有关规定。
[市房地局副局长 刘东伟]   一、《条例》制定的必要性、依据和过程   2001年5月16日,我市颁布施行了《长春市城市住宅区物业管理条例》(以下简称《旧条例》),对规范我市物业服务管理行为起到了保障作用。但是,近几年来,住宅与房地产业快速发展,物业服务专业化、市场化程度和市民对物业服务的质量要求不断提高,《旧条例》已不能完全适应我市物业服务管理发展变化的需要,有的规定需要根据行业发展展现状加以完善,有的规定需要根据上位法的规定加以修正,有的方面还需要新制定相关规定。因此,为了更好地规范我市物业服务管理行为,满足行业发展的现实需要,切实维护业主和物业服务企业的合法权益,减少和有效解决物业服务纠纷,重新制定《条例》是十分必要的。
[市房地局副局长 刘东伟]   感谢各位领导、来宾和新闻界的朋友们来参加今天的新闻发布会。现在我将《长春市物业管理条例》(以下简称《条例》)制定的必要性、依据和过程以及主要内容和特点向各位进行简要通报。
[市政府新闻办副主任 于励]各位新闻界的朋友大家下午好!今年市政府新闻办在这里召开贯彻《长春市物业管理条例》新闻发布会,出席今天新闻发布会的有市政府副秘书长徐毅夫,市房地局副局长刘东伟,以及部分长春市物业公司的负责人。下面请市房地局副局长刘东伟做新闻发布。
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