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  2006年4月3日,市政府新闻办召开《长春市城市房地产交易管理条例》颁布实施新闻发布会,邀请到市房地局局长刘海山介绍《长春市城市房地产交易管理条例》的制定过程及主要内容和特点。
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[市政府新闻办副主任 刘国君]  新闻发布会到此结束,谢谢大家!
[市房地局局长 刘海山]   主要是在创建我市房屋租赁协管机制方面有所突破和创新。《条例》第二十七条的内容,就是在房屋租赁协管机制方面作出的创新性的规定。如:工商、民政、税务、教育、公安等部门目前和我们正在加紧联系,密切合作,着手研究和制定具体的房屋租赁协同管理的程序、内容和办法。
[东亚经贸新闻记者]在房屋租赁管理方面,《条例》与旧《条例》相比有哪些突破和创新?
[市房地局局长 刘海山]   这是《条例》第二十三条的具体规定,实质是确立了房屋租赁市场的市场准入制度。规范市场首先要规范市场交易的标的物或流通物。房屋租赁市场禁止流通物和限制流通物就是《条例》第二十三条,具体规定了八种情况。禁止流通和限制流通的目的,就是为了净化市场,保护公民、法人和其他组织的合法权益。   房屋租赁市场准入制度属于强制性规定,当事人必须严格遵守。如果出租人违反了第二十三条的规定,就要承担法律责任。按照《条例》第四十七条的规定,除责令停止出租行为外,还要进行必要的行政处罚。
[市房地局局长 刘海山]   首先应当明确的是,《条例》第二十二条的规定是对非典型房屋租赁的具体界定。按照《条例》第二十一条的规定,出租人、转租人将房屋交付给承租人使用并收取租金的行为就是房屋租赁,这属于典型的房屋租赁。随着经济社会的发展,房屋租赁行为在形式上出现了多样性。非典型房屋租赁与典型房屋租赁的差别主要是房屋的使用名义和租金的支付形式不同,但有偿转让的房屋租赁的本质特征没有改变。因此,《条例》规定了四种形式的非典型房屋租赁应当纳入房屋租赁管理,是适应房屋租赁市场发展变化的情况,不是扩大了房屋租赁管理的范围。
[市房地局局长 刘海山]   房屋租赁作为房地产二级市场,是房地产市场的重要组成部分。发展房屋租赁市场,对于改善房地产市场供应结构,解决普通百姓住房有着重要的作用。随着城市化进程的加快,流动人口快速增加,长春市现承租人口约25万人,随着房屋租赁市场的发展,有些问题也逐步显现出来,房屋租赁税负较重,房屋租赁隐形市场现象严重,因此,依法加强房屋租赁登记备案管理,规范房屋租赁行为,维护房屋租赁市场秩序,成为促进房屋租赁市场持续健康发展的重要工作。《条例》具有可操作性,《条例》的贯彻实施必将进一步促进我市房屋租赁市场的持续健康发展。
[新文化报记者]《条例》的实施对房屋租赁市场管理将有哪些作用?《条例》第二十二条的规定是否扩大了房屋租赁管理的范围?既然要发展房屋租赁市场,为什么还规定了八种情形的房屋不得出租?
[市房地局局长 刘海山]   《条例》规定房地产开发商预售前必须取得商品房预售许可证,否则不得预售,不得发布预售广告。为加强这部分房屋管理,保护购房人的合法权益和购房安全,《条例》第十八条第二款(二)对房屋面积误差作了明确规定。近年来,购房者购买开发商房屋面积“短斤少两”、超过合同约定的现象较多,群众反映非常强烈。《条例》不仅保护购房者有退房的权利、也有不退房的权利,而且对利息也作了保护,对超、少面积部分都作了非常详细的规定。
[市房地局局长 刘海山]   《条例》中第五条第三款要求“自然人委托代理的,应当提交经公证的委托书,受托人的法定身份证明和复印件”,而旧《条例》和上位法对自然人的委托书没要求公证。这主要是考虑近几年来由于我市房地产交易量剧增,在交易过程中当事人不能到场而委托他人办理的现象较为普遍,加上房地产交易标的金额一般较大,委托书有时不能表达委托当事人真实意愿而产生纠纷的现象时有发生。为防止纠纷,减少诉讼,我们要求委托书进行公证,其目的就是为了保护权利人的合法权益。这是借鉴其他城市的作法,结合我市实际而制定的,与上位法没有抵触。
[长春晚报记者]为什么《条例》规定在房地产交易中自然人的委托书需要公证,上位法并无此规定?《条例》对预售商品房屋作了哪些规定?
[市房地局局长 刘海山]   房屋租赁登记备案制度,是一项公共管理制度,也是一项强制性的法律制度, 房屋租赁涉及双方乃至多方当事人权利义务的事项比较多,情况也比较复杂,租赁期限也比较长,合同履行期间容易发生纠纷,如果采取口头合同的形式,显然不能将复杂的事项明确和固定下来,只有采取书面合同的形式,才能明确无误的为履行合同和解决合同纠纷提供依据。
[市房地局局长 刘海山]   《条例》将房屋租赁登记、鉴证改为登记备案制度。旧《条例》规定房地产出租要办理租赁登记,鉴证手续,并发放《房地产租赁许可证》,而《条例》第二十六条规定:“房屋租赁合同经登记备案的,由房地产行政主管部门出具房屋租赁合同登记备案证明。依法取得的房屋租赁合同登记备案证明,是承租人使用房屋的合法凭证。”房地产租赁管理不是行政许可,而是将租赁双方的民事行为在行政上进行确认,以此来保护当事人的合法权益,《条例》将“许可证”改为“备案证明”是符合房地产相关的法律法规规定的。
[城市晚报记者]《条例》在房屋租赁管理方面有哪些新规定?房屋租赁为什么必须签订书面合同?
[市房地局局长 刘海山]   因此,我市公有住房使用权转让的小市场很多,且不规范,容易引起纠纷和诉讼。近几年,由于公有住房使用权转让更名(参加房改发证)引发的行政诉讼案件呈上升趋势,仅去年就有20余件(省、市两级房改部门审批的),这20余起案件没有一起是我局的责任,而我局却作为被告一次次出庭应诉、举证,耗费了大量的人力物力资源,而作为责任一方的办理公有住房使用权转让更名部门却逍遥法外,而且,也不利于保护转让双方的合法权益。鉴于此,《条例》将公有住房使用权转让纳入了房地产交易管理,将公房交易行为纳入依法管理的轨道,不仅能更好地规范公房交易行为,减少纠纷和诉讼,同时也保护了交易双方的合法权益。
[市房地局局长 刘海山]   旧《条例》的房地产交易只限于房屋所有权的转让、房屋租赁、房地产抵押的房地产经营行为。而《条例》第二条第二款中所称的“房地产交易是批量房地产转让、房屋租赁、房地产抵押等房地产经营行为,不包括土地出让”,其中还包括公有住房使用权的转让。   公有住房使用权的转让是“公有住房承租人按自愿有偿的原则将承租的公有住房使用权转让给他人”的房地产交易行为。但是多年来公有住房使用权的转让一直没有纳入我市房地产交易管理,呈“有市无场”和“自由市场”状态,直管公房使用权转让由市房地集团办理;各单位自管公房使用权转让由各单位自行办理,没有统一的规定和标准。
[市房地局局长 刘海山]   《条例》于2006年4月1日起正式施行。《条例》对保护房地产交易当事人的合法权益,规范房地产市场,加快房地产交易管理工作的法制化步伐都具有极为重要的意义。比如:购房人按《条例》要求及时办理交易手续,领取房屋所有权证书,那么,在发生房屋纠纷时,依法对抗第三人,受到法律保护。
[长春日报记者]《条例》实施有哪些重要意义?《条例》有关房地产交易内涵增加了哪些?
[市政府新闻办副主任 刘国君]  下面请各位记者就感兴趣的问题进行提问。
[市房地局局长 刘海山]   8、《条例》加强了行政机关自身行为的约束:注意规范行政机关自身的行为,明确了法律责任和过错责任追究。如《条例》第八条规定:“申请材料不全或者不符合法定形式的,房地产行政主管部门应当当场或者在5日内一次告知当事人需补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。”这是依据《行政许可法》制定的告知制度。《条例》第五十三条规定:“从事房地产管理的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由有关部门或者上级主管部门对负有责任的领导人员和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。这些规定一方面约束了行政机关自身的行政行为,另一方面保护了当事人的合法权益。
[市房地局局长 刘海山]   7、《条例》界定了行政机关的行政职责和当事人的法律责任:房地产交易管理是一种确认行为,行政机关对申请要件没有实质“审查”的职能,只是对申请要件进行形式“核实”,看其形式要件是否齐全,是否符合规定。申请人应当如实向行政机关提交有关资料并对其真实性负责。明确了法律责任应由有过错的当事人承担的原则。
[市房地局局长 刘海山]   6、《条例》加强了对商品房预售的管理:《条例》规定房地产开发商预售前必须取得商品房预售许可证,否则不得预售,不得发布预售广告。为加强这部分房屋管理,保护购房人的合法权益,《条例》第十八条第二款(二)对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式作了明确规定。近年来,购房者购买开发商房屋面积短斤少两、超过合同约定的现象较多,群众反映非常强烈。《条例》不仅保护购房者有退房、不退房的权利,而且对购房人退房时购房款的利息也作了保护,对超、少面积部分都作了非常详细的规定,面积“过分”缩水时,购房者可获得双倍赔偿。
[市房地局局长 刘海山]   土地收益金(或土地增值费)是指:“土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时,就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款;土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。”国家财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》明确规定:“土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有,由财政部门统一负责征收管理。土地出让金由土地管理部门代收代缴;土地收益金(或土地增值费)由房地产管理部门代收代缴”。《城市房屋租赁管理办法》也规定:“土地收益的上缴办法应当按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂时行办法》由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代收代缴”。我省在《关于征收土地收益金的通知》中也对“征收单位(各级房地产管理部门代收代缴)、范围[凡将土地使用权(含连同地面建筑物)转让、出租、抵押的,均应按规定缴纳土地收益金]和标准做了具体规定”。对以上政策,《条例》进行了规范。
[市房地局局长 刘海山]   5、《条例》对土地收益征收作了明确规定:《条例》第二十八条规定“房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。”国家规定土地使用权有偿使用有两种形式:一是缴纳土地出让金,二是缴纳土地收益金(或土地增值费)。
[市房地局局长 刘海山]   4、《条例》规范了房地产交易中委托书需要公证的事项:《条例》中第五条第三款规定“自然人委托代理的,应当提交经公证的委托书,受托人的法定身份证明和复印件”,而《旧条例》自然人的委托书没要求公证。这主要是考虑近几年来由于我市房地产交易量剧增,在交易过程中当事人不能到场而委托他人办理的现象较为普遍,加上房地产交易标的金额一般较大,委托书有时不能表达委托当事人真实意愿。为防止纠纷,减少诉讼,我们要求委托书进行公证,其目的就是为了保护权利人的合法权益。外省、市在委托房地产交易时,一般也都要求公证。
[市房地局局长 刘海山]   3、《条例》将房屋租赁许可改为登记备案制度:《旧条例》规定房地产出租要办理租赁登记,鉴证手续,并发放《房地产租赁许可证》,而《条例》第二十六条规定:“房屋租赁合同经登记备案的,由房地产行政主管部门出具房屋租赁合同登记备案证明。依法取得的房屋租赁合同登记备案证明,是承租人使用房屋的合法凭证。”房地产租赁管理不是行政许可,而是将租赁双方的民事行为在行政上进行确认,以此来保护当事人的合法权益,《条例》将“许可证”改为“备案证明”是符合《行政许可法》和房地产相关的法律法规规定的。
[市房地局局长 刘海山]   2、《条例》对房地产抵押的内容规定更具体明确:《旧条例》对以部分房地产设定抵押时没有明确要求。而《条例》第三十三条规定“以部分房地产设定抵押的,抵押当事人应当在抵押合同中明确抵押部位”。这就明确了抵押人和抵押权人的合法权益,避免了房屋的重复抵押,规范了房屋顺序抵押行为。   《条例》第三十四条第二款规定:“以预售商品房或者在建工程抵押的,房地产行政主管部门应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房产权属证书后,重新办理房地产抵押登记”。这就对按揭贷款和在建工程抵押行为予以明确规范。
[市房地局局长 刘海山]   公有住房使用权的转让是指“公有住房承租人按自愿有偿的原则将承租的公有住房使用权转让给他人”的房地产交易行为。多年来我市公有住房使用权转让没有纳入房地产交易管理,呈“有市无场和自由市场”状态,公房使用权转让由各产权单位自行办理。另外,办理使用权转让的费用过高,当事人对此反映强烈。这种交易行为不仅容易引起纠纷和诉讼,也不利于保护转让双方的合法权益。为了规范管理、盘活市场,《条例》将公有住房使用权转让纳入了房地产交易管理,将公房交易行为纳入依法管理的轨道。
[市房地局局长 刘海山]   (二)《条例》的主要特点:1、《条例》增加了房地产交易内涵:《旧条例》的房地产交易只限于房屋所有权的转让、房屋租赁、房地产抵押的房地产经营行为。而《条例》第二条第二款中所称的“房地产交易是指房地产转让、房屋租赁、房地产抵押等房地产经营行为,不包括土地出让”,其中还包括公有住房使用权的转让。
[市房地局局长 刘海山]   二、《条例》的主要内容和特点:(一)《条例》的主要内容:《条例》分为总则、一般规定、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押、房地产中介服务管理、法律责任、附则,共八章五十五条,对立法宗旨、适用范围、行政主管部门、交易种类、要件、工作程序、工作时限、房地产转让、商品房预售、房屋租赁、房地产抵押、房地产中介、法律责任等进行了较为具体的规定。
[市房地局局长 刘海山]   2004年末,《长春市城市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》)列入2005年市人大常委会的年度立法计划。2004年12月,市人大、市政府法制办和市房地局等相关人员成立了起草小组,共同起草了《条例(草案)》初稿。初稿形成后,相继召开了政府协调会和专家论证会,又先后征求了省建设厅、市人大常委会驻会委员、市政协、市政府法律顾问团等有关部门和人员的意见。在此基础上,经反复修改,数易其稿,形成了《条例草案》,2005年10月28日经长春市第十二届人民代表大会常务会员会第二十一次会议通过,于2006年1月19日经吉林省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准,于2006年2月16日公布,并于2006年4月1日施行。
[市房地局局长 刘海山]   《长春市城市房地产交易市场管理条例》起草的主要依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国行政许可法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市中介服务管理规定》等有关法律、法规和部门规章,同时,借鉴了上海、辽宁、江苏、南京等省、市有关房地产交易管理的地方性法规和规章。
[市房地局局长 刘海山]   一、《条例》的制定过程:1995年6月16日我市颁布实施了《长春市城市房地产交易市场管理条例》(以下简称《旧条例》)。2002年4月16日,修改《旧条例》将执法主体由长春市房地产市场管理处改为长春市房地产管理局。十年来,《旧条例》对规范我市的房地产市场秩序、保护房屋交易、抵押、租赁双方的合法权益起到了积极的作用。但是,随着城市建设的不断发展和城市管理的不断深化,房地产交易的日趋频繁和房地产市场的日趋火爆,给我市房地产交易管理提出了更新、更高的要求,工作中出现的新情况、新问题迫切需要进一步规范。另外,国家建设部修改的《城市房地产转让管理办法》,增加了简化办事程序、提高办事效率等便民利民的内容。因此,《旧条例》的相关内容、程序也应当做相应调整,以与上位法保持一致。
[市房地局局长 刘海山]   感谢各位领导、来宾、新闻界的朋友们来参加今天的新闻发布会。现在我就《长春市城市房地产交易管理条例》的制定过程及主要内容和特点向各位进行通报。
[市政府新闻办副主任 刘国君]  各位记者,下午好!《长春市城市房地产交易管理条例》已于2006年4月1日起施行。今天我们在这里召开《长春市城市房地产交易管理条例》颁布实施新闻发布会。
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